O Recife, capital pernambucana, vivencia um momento singular de atratividade para o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Em quase 17 anos de existência da iniciativa, a cidade nunca esteve tão propícia para a captação de empreendimentos imobiliários voltados às faixas de renda mais baixas, especialmente para a população com renda a partir de dois salários mínimos, que representa a maior parcela do déficit habitacional local. No entanto, esse promissor avanço começa a esbarrar em um obstáculo de longa data: a complexidade e as restrições impostas pelos Terrenos de Marinha, que ameaçam desacelerar os investimentos e comprometer o desenvolvimento de bairros estratégicos fora dos polos tradicionais.
O Impulso do Minha Casa, Minha Vida e o Gargalo Inesperado
A capacidade do MCMV de transformar a realidade de milhares de famílias é inegável, e a atual conjuntura econômica e de planejamento urbano no Recife parecia abrir um caminho sem precedentes para a sua expansão. A cidade começou a atrair construtoras para ofertar um volume significativo de imóveis para as faixas comerciais do programa, atendendo à demanda por moradia digna. Contudo, essa efervescência encontra um muro na dificuldade de acesso a terrenos, um problema que, segundo entidades representativas do setor imobiliário, está intrinsecamente ligado às áreas demarcadas como Terrenos de Marinha.
Entendendo os Terrenos de Marinha e o Obstáculo Operacional
Historicamente, Terrenos de Marinha são áreas pertencentes à União, localizadas na costa brasileira e em margens de rios e lagos que sofrem influência de marés, abrangendo uma faixa de 33 metros a partir da linha da preamar (maré alta) de 1831. No Recife, muitas dessas áreas, inclusive em bairros consolidados, estão sob o regime de <b>ocupação</b>. Ocorre que a Caixa Econômica Federal (CEF), principal agente financiador do MCMV, não libera recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para imóveis situados em Terrenos de Marinha sob esse regime. Esta política gera um efeito dominó perverso: sem o financiamento do FGTS, o incorporador fica impossibilitado de obter crédito para a construção do empreendimento, e o futuro comprador não consegue o financiamento para adquirir o imóvel. Consequentemente, o mercado imobiliário sequer inicia projetos nessas vastas áreas.
O entrave não é de natureza jurídica, mas sim <b>operacional</b>, advindo de uma interpretação e aplicação das regras da CEF. Essa limitação tem um impacto direto e profundo na capacidade do Recife de combater seu déficit habitacional e de promover o desenvolvimento urbano de maneira equitativa.
Recife em Xeque: Atingindo 40% do Território da Cidade
A situação é particularmente grave no Recife, onde uma parcela significativa do território se enquadra na definição de Terreno de Marinha e seus acrescidos sob o regime de ocupação. Dados da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) revelam que aproximadamente <b>40% da área da cidade</b> é afetada por essa restrição. Isso não se limita a áreas remotas, mas atinge bairros e regiões com infraestrutura já consolidada e consideradas 'novas fronteiras' para o desenvolvimento habitacional.
Bairros como Imbiribeira (ao longo da Avenida Mascarenhas de Moraes), Afogados (especialmente nas regiões de São Miguel e Estrada dos Remédios), São José (Avenida Sul e Rua Imperial), Santo Amaro e o próprio Bairro do Recife, além de trechos de Boa Viagem e Pina, estão sob essa influência. Essas áreas, que deveriam ser alvos prioritários para novos empreendimentos do MCMV devido à sua localização estratégica e acesso a serviços, podem enfrentar uma escassez ainda maior de terrenos. O resultado é a manutenção ou ampliação de áreas ociosas e degradadas, que não conseguem ser aproveitadas pelo mercado ou pela população.
Bairros em um Limbo e o Impacto na LPUOS
Rafael Simões, presidente da Ademi-PE (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco), alerta para a criação de um 'limbo' para bairros com vocação natural para o MCMV, mas sem atratividade para empreendimentos de médio ou alto padrão. "Essas áreas ficam desvalorizadas e perigosas à noite, como hoje já são trechos da Avenida Sul, Rua Imperial e Mascarenhas de Moraes", destaca Simões. Ele enfatiza que essas regiões deveriam ser a "nova fronteira do MCMV" na cidade.
Além disso, a recente Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) do Recife, que busca incentivar investimentos com benefícios como o metro quadrado adicional em Boa Viagem, fica limitada. Os maiores créditos de potencial construtivo, obtidos a partir de investimentos no Centro da cidade, são gerados justamente por projetos de MCMV (com valores de até R$ 500 mil). Sem a possibilidade de construir nesses terrenos de marinha, a LPUOS perde parte de seu ímpeto e de sua capacidade de requalificação urbana, frustrando as expectativas de um desenvolvimento mais dinâmico e socialmente inclusivo.
O Custo Elevado e a Burocracia Travam a Regularização
Embora exista a possibilidade de converter o regime de ocupação para <b>aforamento</b> – uma modalidade de domínio útil que é aceita pelos bancos para financiamento –, o processo é economicamente inviável para o segmento de baixa renda. A conversão exige o pagamento de 83% do valor de avaliação do terreno à União, o que, na prática, equivale a "comprar o terreno novamente", somando um custo exorbitante ao projeto.
A isso, soma-se a lentidão dos processos na Secretaria de Patrimônio da União (SPU). Segundo estimativas da Ademi-PE, a tramitação para a conversão pode se estender por <b>dois a três anos</b>. Para empreendimentos do MCMV, onde os preços são tabelados e as margens de lucro são apertadas, esse custo adicional e a morosidade burocrática tornam a viabilidade financeira do projeto praticamente nula, inviabilizando qualquer iniciativa de construção ou regularização.
Caminhos para a Solução: Propostas do Setor Imobiliário
Diante desse cenário desafiador, a Ademi-PE tem atuado ativamente na busca por soluções que destravem o setor e permitam a expansão do MCMV. A principal proposta é uma alteração nas regras operacionais do FGTS pela Caixa Econômica Federal. A sugestão é ajustar o regramento para que o FGTS possa financiar imóveis em regime de ocupação especificamente para habitação de interesse social, espelhando o que já ocorre em outros segmentos imobiliários, onde o financiamento é permitido sob certas condições.
Outra alternativa viável e urgente é a criação de um mecanismo de <b>aforamento gratuito e instantâneo</b> para empreendimentos destinados ao MCMV. Tal medida eliminaria as barreiras financeiras e burocráticas atualmente impostas pela SPU, agilizando o processo e tornando a construção em Terrenos de Marinha economicamente factível para habitação social. A implementação dessas propostas não apenas liberaria um vasto contingente de terrenos no Recife para o MCMV, mas também impulsionaria o desenvolvimento urbano em áreas carentes de investimentos, gerando emprego, renda e, sobretudo, moradia digna para milhares de famílias.
A resolução dessa questão é crucial para o futuro do Recife, não apenas em termos de moradia, mas de planejamento urbano sustentável e inclusão social, evitando a perpetuação de áreas degradadas e aprofundando o déficit habitacional. É um desafio que exige a colaboração entre os poderes públicos e o setor privado para garantir que o desenvolvimento alcance a todos os cantos da cidade.
Os Terrenos de Marinha representam um dilema que transcende a burocracia, afetando diretamente a vida de milhares de recifenses e o potencial de crescimento da cidade. A busca por soluções eficazes é um compromisso com o futuro e com a dignidade habitacional. Continue acompanhando as análises e discussões sobre este e outros temas cruciais para o desenvolvimento urbano e social no Periferia Conectada, sua fonte de informação aprofundada sobre as realidades que moldam nossas comunidades.
Fonte: https://jc.uol.com.br
